「住宅ローン」変動金利と固定金利のメリット、デメリット

おはようございます、こんにちは。こんばんは！ヨシローです。

 

 

はじめに

 

家を建てる時に必要なもの！

 

それはお金です！

現金でポンっと出せればいいのですが、そんなことは出来ません。

 

住宅ローンを組まなければなりません！！

 

 

僕が家を建てた2016年はマイナス金利政策により、フラット35の35年ローンで0.9%の最低金利を記録しました。

 

変動金利も安いところで0.5%近くと、とんでもない低金利でした。

ヨシロー宅では、どの住宅ローンを借りるのか悩んでいましたが、ちょうど知り合いにFP（ファイナンシャルプランナー）がいたことから、その方に相談したんです。

 

変動金利と固定金利

そもそも変動と固定はどれぐらいの割合で借りられているかというと

 

2016年度では減少しているものの、変動が約半数、全期間固定が2割と圧倒的に変動金利が多いです。

10年固定など期間選択型も含めると固定金利も約半数になります。

 

どちらもメリット、デメリットがあると思います。

 

ヨシロー宅では、FPの話し、今後のライフプラン、自分の思いなどを考慮し、判断しました。

 

変動、固定金利のメリット、デメリット

変動金利のメリット・デメリット

 

ヨシロー宅では当初変動金利を選択しようとしていました。

 

2016年度の場合、変動金利で0.5%の商品もありました。

 

とてつもなく低い金利ですよね！

 

変動金利の一番のメリットは「金利の低さ」ですね！

 

 

しかし、あるハウスメーカーの営業の方から変動金利のデメリットを教えてもらい、そこから変動金利への魅力は減りました。

 

変動金利の場合、住宅ローンの金利は半年に1度変更され、その時点の金利が適用されます。

 

半年ごとに返済額が変わることはなく、どんなに金利が変動しても、5年間は返済額が変わらない「5年ルール」があります（元利均等返済の場合のみ）

 

住宅ローンは元金部分と利息部分の合計金額を毎月返済することになります。

 

金利が上昇した場合は、その内訳の元金返済部分を減らすことで返済額を一定に保ちます。

たとえば、金利が上昇した場合は、次のようになります。

 

・当初
返済10万円
（元金6万円、利息4万円）

 

・1年後
返済額10万円
（元金4万円、利息6万円）

 

月々の返済額は10万円と同じですが、利息部分が増え、元金部分の返済が少なくなります。

 

今のように低金利が長期間続いている状況では、「5年ルール」による影響はほとんどありません。

 

しかし、金利が上昇傾向に転じると、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元金がなかなか減らないという事態が起きます。

 

これは、返済における優先順位が、元金返済より利息のほうが上だからです。

 

もし、金利が更に上昇して、月々の返済額を超える利息を支払わなければならなくなった場合には、「未払い利息」として利息が繰り越されます。

 

ローン返済の最後まで「未払い利息」残った場合は、それを最後に一括で支払うことになります。

 

次に、返済額は5年ごとに見直されますが、返済者の負担を考慮して、「どんなに金利が上昇しても、従来の返済額の125％を超えないこと」という上限が設けられています。

これが、「125％ルール」です（元利均等返済のみのルールです）。

 

たとえば、これまで返済額が10万円だった場合、次の5年間の返済額は最大12万5000円に抑えられるということです。

 

このルールによって、金利が急激に上昇した場合でも、返済額の見通しを立てることができます。

 

「125％ルール」があることで、金利が大幅に上昇しても、返済額が一気に増えることはありません。

 

しかし、これは125％を超える分については、次の5年間に先送りされるだけなのです。

 

「返済額は最大125％（1.25倍）までしか増えません」

と説明されたことがありますが、返済を先送りしているだけだということを覚えておいてください。

 

これらのことから変動金利ではリスクを負うのは「住宅ローンを借りる側」になりますね。

 

固定金利のメリット・デメリット

 

固定金利はその名の通り金利が固定されており、金利変動の影響を受けません。

ただし、期間固定型では、期間を過ぎると変動金利に変わります。また5年、125%ルールは適用になりませんので、注意が必要です。

 

固定金利の最大のメリットは「支払い額が固定」されることです。

 

変動金利では金利上昇に伴って、支払い額が…と言われていますが、このような低金利状態であれば、むしろ固定金利のデメリットになります。

 

近い将来金利上昇はあるかもしれませんが、急激な上昇は考えられません。

 

よって金利上昇のことを考えて固定金利にするメリットはあまりありません。

 

住宅ローンの返済はライフプランにおいては「ランニングコスト」になります。

 

それも電気代や携帯代、嗜好品と比べ物にならないぐらいの高い金額です。

 

これを変化させずに、一定の金額にすることで、不確定要素を少しは除去できると思われます。

 

おわりに

 

金利に関してはライフプランによって大きく変わるため、一度専門家に相談してもらうのもいいかもしれません！！

 

賢く金利を選んで、家づくりをしていきたいですね！

 

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今は低金利ですが、今後金利が上がってしまったら…
変動金利のまま住宅ローンを返済し続けると百万円単位で損をするかも･･･
まだ間に合います！固定金利に借り換えましょう！